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Real Decreto 326/2026 · Artículo 15

Real Decreto 326/2026, de 22 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030.

Dudoso

En el BOE: Artículo 15 ↗
Norma: Real Decreto · 22/04/2026 · Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana
Tipo: Restricción de derechos

Argumento de nulidad

El tanteo y retracto es un derecho de adquisición preferente con eficacia real y erga omnes, que limita la facultad de disponer de forma indefinida («deberá mantenerse en subsiguientes transmisiones»). La ley aportada no lo prevé expresamente. El art. 24.3 Ley 12/2023, que es la habilitación más cercana, se refiere a la redistribución del beneficio de la enajenación de viviendas que hayan obtenido ayudas «para la realización de obras de rehabilitación, regeneración y renovación urbana o rural». Habla de medidas económicas, como la devolución de las ayudas, y no de gravámenes reales. El art. 15 regula en cambio ayudas de adquisición, y las obras solo son accesorias (apartado 4). La cláusula «u otras medidas» debe interpretarse restrictivamente, por analogía con la devolución de ayudas, en una materia (contenido del dominio, derechos reales y registro) sujeta a reserva de ley (arts. 33.2 y 53.1 CE) y a la competencia exclusiva estatal sobre legislación civil y ordenación de registros (art. 149.1.8.ª CE). Un real decreto no puede crear ni imponer ese tipo de cargas. La DF 8.ª es una remisión genérica («en el marco de sus atribuciones») que no suple la ausencia de habilitación específica. El art. 1.1 Ley 12/2023 limita la ley a las «condiciones básicas» y exige respetar las competencias autonómicas. Se impone además la nota marginal con carácter «en todo caso» y los efectos se extienden a terceros adquirentes no beneficiarios, lo que excede una simple condición de la ayuda. Se suma el posible exceso de proporcionalidad (art. 4 Ley 40/2015; art. 17.3.n LGS) por el plazo de 50 años y el carácter permanente del régimen de protección para entidades públicas, que invade la política autonómica de vivienda.

Texto legal clave

Art. 24.3 Ley 12/2023: «...los planes estatales podrán establecer ... medidas para redistribuir socialmente el beneficio obtenido ... como consecuencia de la enajenación ... de viviendas que hayan obtenido ayudas públicas para la realización de obras de rehabilitación, regeneración y renovación urbana o rural, ya sea mediante la devolución de las ayudas, u otras medidas que se establezcan»; DF 8.ª: «Se autoriza al Gobierno para proceder, en el marco de sus atribuciones, al desarrollo de esta ley.»

Mejor defensa de la validez

Habilitación legal específica y no solo genérica. El art. 24.1 Ley 12/2023 dice que los planes estatales «podrá[n] estar vinculada[s] a medidas relativas a la financiación, la fiscalidad, regulatorias, de apoyo a la puesta a disposición de vivienda a precios asequibles a través de fórmulas de colaboración público-privada». El art. 24.4 atribuye al Gobierno la aprobación de los Planes «que contengan las medidas que, en cada caso, se establezcan». La DF 8.ª añade la autorización general de desarrollo. El plan es el instrumento legalmente previsto para fijar condiciones de las ayudas, y el Consejo de Estado ha dictaminado la norma.
El art. 24.3 Ley 12/2023 ya prevé la finalidad antiespeculativa y admite que los planes establezcan, «dentro del límite temporal que dichos planes establezcan», medidas de redistribución del beneficio de la enajenación de viviendas con ayudas, «mediante la devolución de las ayudas, u otras medidas que se establezcan». El art. 15 es una concreción técnica de esa finalidad. El plazo lo fija el propio plan, como la ley permite.
No hay imposición de un gravamen por el reglamento a terceros. Es una condición de una ayuda voluntaria (art. 17.3 LGS: las bases reguladoras pueden estar en la norma sectorial y deben fijar requisitos, garantías y condiciones; el art. 17.3.j) prevé «medidas de garantía»). La entidad sin ánimo de lucro que acepta la ayuda consiente la condición y la formaliza en la resolución o convenio de concesión. Un tanteo y retracto convencional a favor de la Administración es una figura civil admitida, y puede inscribirse por voluntad del titular.
El efecto sobre adquirentes posteriores no lo crea el reglamento. Deriva de la publicidad registral (nota marginal). Quien adquiere un inmueble ya gravado, con el gravamen publicado en el Registro, adquiere el bien tal como es. No se vulnera el art. 33 CE por el hecho de que un bien llegue al tercero con las cargas que ya soportaba. Es el mismo mecanismo de la vivienda protegida y de las condiciones registrales de subvenciones.
Reserva de ley del art. 53.1 CE y 33.2 CE. No se regula el contenido esencial del derecho de propiedad en abstracto, sino las condiciones de un programa de fomento al que se accede voluntariamente. La jurisprudencia admite una colaboración reglamentaria amplia en la regulación de condiciones de ayudas y subvenciones, donde la reserva de ley opera de forma atenuada. El art. 1.2 Ley 12/2023 ya reconoce la función social de la propiedad de vivienda y su destino habitacional.
Competencia estatal. El art. 149.1.13.ª CE cubre el poder de gasto condicionado en materia de vivienda. El art. 15.3 solo condiciona la financiación a que las comunidades autónomas y entidades públicas tengan o soliciten un régimen de protección permanente, y el derecho de tanteo y retracto beneficia precisamente a esas comunidades. No invade la competencia autonómica en vivienda.
Proporcionalidad (art. 4 Ley 40/2015). El tanteo y retracto solo se exige a organizaciones sin ánimo de lucro o de lucro limitado, es decir, a quien recibe financiación pública de adquisición y se compromete a mantener el destino social durante 50 años. Es la medida menos intrusiva que garantiza que la inversión pública no se pierda en transmisiones posteriores. Además, el art. 31.4 LGS (no aportado; verificar) permite fijar plazos de destino superiores a los mínimos legales e impone constancia registral de la subvención en bienes inscribibles.

Quién podría usarlo

Una entidad sin ánimo de lucro o un adquirente posterior sujeto al tanteo y retracto, o una comunidad autónoma que no quiera someterse a la exigencia de protección permanente, podría impugnar indirectamente (art. 26 LJCA) el acto de aplicación: la resolución de concesión o el convenio con la condición, la oposición al registro, o el ejercicio del tanteo y retracto. Con la publicación del real decreto en abril de 2026, el plazo de dos meses para el recurso directo (art. 46.1 LJCA) ya ha vencido, por lo que el camino realista es el indirecto o una cuestión competencial autonómica. Los inversores y operadores privados que quieran adquirir viviendas gravadas sin retracto se beneficiarían de la nulidad.

Pendiente de comprobar

Texto vigente en la fecha de los arts. 26 y 31.4 Ley 38/2003 y 26 Ley Hipotecaria, y art. 98 del Reglamento Hipotecario: si los derechos de adquisición preferente y las prohibiciones de disponer requieren habilitación legal expresa para acceder al Registro.
Los arts. 14-17 y siguientes de la Ley 12/2023 y su régimen de vivienda protegida (no aportados): si la ley prevé ya limitaciones, plazos, tanteo y retracto o notas marginales para vivienda con ayudas.
Jurisprudencia de la Sala Tercera del TS sobre planes estatales de vivienda anteriores (RD 106/2018, RD 42/2022), sobre colaboración reglamentaria en condiciones de subvenciones y sobre reglamentos que imponen condiciones registrales o tanteo y retracto. Comprobar también las SSTC sobre el poder de gasto del Estado (STC 13/1992, 61/1997 y 141/2016).
Los arts. 16, 19 y 21 del propio real decreto, para ver cómo se formaliza la condición (convenio con la comunidad autónoma, resolución de concesión) y si el beneficiario consiente expresamente el gravamen.
El informe del Consejo de Estado y la memoria de análisis de impacto normativo, para ver si se analizó la cobertura legal del tanteo y retracto y si ya existía precedente en planes anteriores.
Si existe una disposición de rango legal posterior a la Ley 12/2023 (por ejemplo, ley de presupuestos o real decreto-ley) que habilite estas condiciones.
Fecha exacta de publicación en el BOE y estado de impugnaciones directas ante el TS o conflictos de competencia ante el TC planteados por comunidades autónomas.